In einer spanischen Hausgemeinschaft (Comunidad de Propietarios) gehört die Terrasse oft zu den Gemeinschaftselementen, die jedoch unterschiedlich genutzt werden können. Dies führt zu Verwirrung, insbesondere wenn es um bauliche Veränderungen wie die Installation einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) geht.
Die spanische Gesetzgebung, insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal – LPH), unterscheidet hauptsächlich drei Arten von Terrassen:
1. Terraza Privada (Private Terrasse – Sondereigentum)
Die Terrasse ist Sondereigentum (Propiedad Privada), genau wie die Wohnung selbst. Das bedeutet, sie gehört rechtlich ausschließlich dem Wohnungseigentümer und ist als eigenständiges Element im Grundbuch eingetragen. Dies ist oft bei Erdgeschosswohnungen (Bajos), die einen Garten oder Patio haben, oder bei Penthäusern (Áticos) mit Dachterrasse der Fall, wo die Terrasse eindeutig dem jeweiligen Eigentümer zugewiesen ist und keinen anderen Wohnungen dient.
Zweck/Nutzung: Der Eigentümer hat die volle Nutzung und Verfügungsgewalt.
PV-Anlage: Da es sich um Sondereigentum handelt, ist die Erlaubnis der Gemeinschaft weniger restriktiv als bei Gemeinschaftsflächen. ABER: Die Installation einer PV-Anlage gilt als bauliche Veränderung (alteración de la estructura o de la fábrica).
Wenn die Anlage die Statik des Gebäudes, die Sicherheit oder das äußere Erscheinungsbild (fachada) verändert, ist dennoch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich (oft 3/5-Mehrheit der Eigentümer).
2. Terraza con Uso Privativo (Gemeinschaftsterrasse mit Sondernutzungsrecht)
Dies ist die häufigste Form bei Dachterrassen (Terrazas de cubierta) oder bestimmten Balkonen/Terrassen im Gebäude. Die Fläche selbst ist rechtlich Gemeinschaftseigentum (Elemento Común), dient also als Dach für die darunter liegenden Wohnungen. Dem Eigentümer der angrenzenden Wohnung wird jedoch ein exklusives Sondernutzungsrecht (Derecho de Uso Privativo) zugewiesen, das in der Teilungserklärung (Título Constitutivo) oder den Satzungen (Estatutos) verankert ist.
Zweck/Nutzung: Der Eigentümer darf die Terrasse ausschließlich und allein nutzen, als wäre sie seine private.
PV-Anlage: Da die Terrasse Gemeinschaftseigentum ist, ist hier die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zwingend erforderlich. Die Installation einer PV-Anlage auf einem Gemeinschaftselement, auch wenn es ein Sondernutzungsrecht gibt, wird als bauliche Veränderung der Gemeinschaftselemente eingestuft.
Nach dem LPH (Art. 17.1) ist in der Regel eine einfache Mehrheit (mayoría simple) der Eigentümer und Quoten ausreichend, wenn es sich um Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz handelt und keine erhebliche Beeinträchtigung der Sicherheit oder des äußeren Erscheinungsbildes vorliegt.
Wird das ästhetische Bild stark verändert, kann dennoch eine 3/5-Mehrheit verlangt werden. Die PV-Anlage würde oft dem Sondernutzungsberechtigten gehören und dessen Wohnung versorgen.
3. Terraza Comunitaria (Echte Gemeinschaftsterrasse – Gemeinschaftseigentum)
Die Terrasse ist uneingeschränktes Gemeinschaftseigentum (Elemento Común). Sie dient allen Eigentümern und ist frei zugänglich, z.B. eine gemeinsame Dachterrasse zum Wäscheaufhängen, ein Patio oder eine Gemeinschaftsterrasse.
Zweck/Nutzung: Die Nutzung steht allen Eigentümern unter den in den Satzungen festgelegten Regeln zu.
PV-Anlage: Die Installation ist als bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum anzusehen und dient einem gemeinsamen Zweck (z.B. Stromversorgung der Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhaus, Aufzug). Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist erforderlich.
Für die Installation zur gemeinschaftlichen Nutzung (z.B. für Gemeinschaftsstrom) ist eine einfache Mehrheit (mayoría simple) der anwesenden und vertretenen Eigentümer und Quoten ausreichend (Art. 17.1 LPH).